Որքանո՞վ կէժանանան բնակարանները․ անշարժ գույքի շուկայում աժիոտաժ է

Հունվարի 1-ից Երևանում նորակառույց շենքից հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելու դեպքում եկամտահարկի վերադարձի օրենքն այլևս չի գործի։ Վերջին ամիսներին անշարժ գույքի շուկայում աժիոտաժ է։ Քաղաքացիները փորձում են բաց չթողնել հնարավորությունն ու հասցնել մինչև ժամկետի ավարտը բնակարան ձեռք բերել։

Հիշեցնենք, որ ըստ այս օրենքի, այն քաղաքացիները, ովքեր գնակարան են գնում առաջնային շուկայից՝ անմիջապես կառուցապատողից հիփոթեքային վարկով, Կառավարությունը ամեն եռամսյակին վերադարձնում է աշխատավարձից պահված եկամտահարկը վարկի տոկոսագումարի չափով։ Այսպիսով՝ ստացվում է, որ քաղաքացիները կարող են պետությանը վճարած հարկերը հետ ստանալ ու վճարել բանկին որպես տոկոսադրույք։ 

BanksNews.am-ը զրուցել է «Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա» ՀԿ նախագահ Գուրգեն Գրիգորյանի հետ անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցող փոփոխությունների ու եկող տարում սպասելիքների մասին։

— Ի՞նչ իրավիճակ է այժմ անշարժ գույքի առաջնային շուկայում։

— Ընդամենն օրեր անց այլևս չի գործի եկամտահարկի ծրագիրը Երևանում։ Սա մեծ աշխուժություն ապահովեց քաղաքաշինական միջավայրի համար, և նոր կառուցվող բնակելի համալիրների ու թաղամասերի կառուցապատման ծրագրերը բուռն վերելք ապրեցին։ Սա իր դրական ազդեցությունն ունեցավ երկրի տնտեսական կյանքում՝ հարկային մուտքերից սկսած, մինչև աշխատատեղերի ապահովում։ Այս ծրագրի ավարտով պայմանավորված, ըստ էության, ապագա պահանջարկը տեղափոխվել է այս տարի։ Այն քաղաքացիները, որոնք պլանավորում էին ձեռք բերել անշարժ գույք 2025-2026-2027 թվականներին, հասկանալով, որ եկամտահարկի հետվերադարձի ծրագրի վերջին հնարավորությունն է այս վերջին օրերին, բուռն, մեծ աշխուժությամբ պահանջարկը տեղափոխել են այս փուլ և հիմա են ձեռք բերում անշարժ գույք։ Դրանով է պայմանավորված, որ նոտարական գրասենյակներում մեծ հերթեր են, Կադաստրի կոմիտեն գերծանրաբեռնված է աշխատում, բանկերն ընդհուպ շաբաթ-կիրակի օրերին աշխատանքներ են իրականացնում կորպորատիվ հաճախորդների՝ այսինքն, կառուցապատողների կողմից վաճառված անշարժ գույքերի հիփոթեքային վարկավորումն ապահովելու համար։ Սա կառուցապատողների համար մեծ պահանջարկին ընդառաջ ռեալիզացման գործընթացի փուլ է հանդիսանում, որը, կարծում եմ, հաջորդ տարի անկում կապրի, որովհետև եկամտահարկի ետվերադարձի ծրագիրն այլևս չի լինի Երևանում և, ըստ այդմ, խթանիչ գործիք չի լինի մարդկանց համար, որպեսզի կարողանան անշարժ գույք ձեռք բերել մերօրյա թանկ հիփոթեքային վարկի տոկոսի բեռը սպասարկելու համար։

— Նախորդ տարվա համեմատ որքանո՞վ է աճել պահանջարկը։

— Պահանջարկի աճը վերջին 3 ամիսներին է հատկապես նկատելի, ամռանն ավելի պասիվ էր շուկան։ Եթե համեմատական անցկացնենք նախորդ տարիների հետ, ապա այս տարի աննախադեպ մեծ ակտիվություն է, որովհետև հետաձգված պահանջարկը տեղափոխվել է այս տարի, վերջին եռամսյակում բոլորը շտապում են ձեռք բերել անշարժ գույք։

—Իսկ պահանջարկի նվազման ֆոնին բնակարանների էժանացում սպասվո՞ւմ է։

— Գնային փոփոխություններ վերջին ժամանակներում տեղի չեն ունեցել, հաջորդ տարի է ակնկալվում որոշակի նվազում, որը չի կարող լինել առավելագույն, քան 10 %: Շուկայում այսօր այն կանխավարկածներն են առաջ քաշվում, որ գնանկում է տեղի ունենալու առաջիկա տարիներին, որը, մեր պատկերացմամբ, առհասարակ չի համապատասխանում իրականությանը։ Անշարժ գույքի շուկայում նոր մեկնարկելիք քաղաքաշինական ծրագրերում գնալով էլ ավելի է թանկանում կառուցապատման ինքնարժեքը։ Դա մի դեպքում պայմանավորված է միջազգային շուկայում գների քաղաքականությամբ, մյուս դեպքում՝ ներպետական շուկայում գների քաղաքականությամբ և ամենից կարևորը՝ պետության, կամ մատակարար կազմակերպությունների կողմից որդեգրված քաղաքականությամբ․ պետության կողմից նոր ֆիսկալ ֆինանսական գործիքներ, ֆինանսական ծանրաբեռնումներ կառուցապատման ներկայացուցիչների համար, հարկային օրենսդրությամբ, տեղական տուրքերի, վճարների օրենսդրությամբ, քաղաքաշինական թույլտվությունների գործընթացների իրականացման համար ավելի մեծ տեղական տուրքեր, տեղական վճարներ սահմանել միացումներ իրականացնելու համար մատակարար կազմակերպությունների՝ գազի, լույսի միացումների համար, որոնք տարիներ առաջ կամ չկային, կամ չնչին գումարներ էին կազմում։ Իսկ ներկայիս պայմաններում դրանք, կազմելով ահռելի մեծ ֆինանսական բեռ կառուցապատողների համար, նպաստում են կառուցապատման ծրագրերի ինքնարժեքի թանկացման, ինչն էլ իր հերթին, բնականաբար, հանգեցնելու է նրան, որ այլևս չի կարող լինել մատչելի բնակարանաշինություն նման պայմաններում։ Ինքնարժեքից ցածր առաջարկ, բնականաբար, չի կարող լինել։ Այսօրվա պայմաններում ինքնարժեքը միայն ու միայն բարձրանում է։

— Ի՞նչ է անհրաժեշտ Երևանում բնակարանաշինության ոլորտում աշխուժությունը պահպանելու համար։ 

— Մի շարք առաջարկներ ենք ներկայացրել Կառավարության ներկայացուցիչներին անշարժ գույքի շուկայում աշխուժության նոր ալիք հաղորդելուն ուղղված։ Դրանցից մեկը հնամաշ բնակարանային ֆոնդի ռենովիացիայի քաղաքականության և համապատասխան օրենսդրությանն է վերաբերում։ Մեր հայրենական քաղաքաշինական միջավայրում առկա է մոտ 100 մլն քմ բնակարանային ֆոնդ, որի մոտ 70-80 %-ը կառուցվել է ԽՍՀՄ տարիներին, և ինչպես մարդկային կյանքը, այնպես էլ շենքն ունի իր կյանքի տևողությունը և մերօրյա շենքերի 80 %-ը, որոնք կառուցվել են ԽՍՀՄ տարիներին, կա՛մ մոտ են կյանքի տևողության ավարտի կա՛մ արդեն իսկ ժամկետնանց են։ Դա մեծ մարտահրավեր է հենց պետության համար` հաղթահարելու հնամաշ բնակարանային ֆոնդի արդիականացման խնդիրը և բնակչությանն ապահովելու կյանքի և անվտանգության համար էական նշանակություն ունեցող պայմաններով։ Մեր կողմից առաջարկվող քաղաքականությունը վերաբերում է հենց դրան․ պետություն մասնավոր երկխոսություն և բնակիչների, քաղաքացիների անվտանգային միջավայրին ուղղված բնակարանաշինությանը։ Նշված ծրագիրն այժմ ակտիվ քննարկումների փուլում է գտնվում Կառավարությունում և Կառավարության ներկայացուցիչները շատ դրական են տրամադրված այդ ծրագրի նկատմամբ։ Սա մեկն է այն բազմաթիվ առաջարկներից, որոնք ներկայացվել են սկսած 2021 թվականից։ Լիահույս ենք, որ մեր գաղափարները կյանքի կկոչվեն, ինչը կնպաստի բնակարանաշինության ոլորտում նոր տեմպերով աշխուժացմանը, հակառակ դեպքում ականատես կլինենք տեմպերի անկման, որը հղի է լրջագույն վտանգներով։

— Տնտեսության համար ի՞նչ վտանգներ ունի բնակարանաշինության ոլորտում տեմպերի թուլացումը։

— Մեր ՀՆԱ-ում միայն 2023 թվականի տվյալներով` շինարարություն և անշարժ գույքի հետ կապված գործունեություն տնտեսական դասակարգիչներով առանձնացվող գործունեությունները միասին կազմել են շուրջ 15,2 %: Եթե դրան գումարում ենք նաև փոխկապակցված մյուս ճյուղերի դերն ու նշանակությունը, ապա խոսքը մոտ 20-21 %-ի մասին է, ինչը նշանակում է, որ մեր երկրի ՀՆԱ-ի գրեթե 1/5-ի համար լոկոմոտիվ շոգեքարշ է հանդիսանում տնտեսական գործունեության մեր ոլորտը։ Սա ռազմավարական և անվտանգային բնույթի կարևորություն ունեցող տնտեսության ճյուղ է, որն անհրաժեշտ է խթանել նոր ներդրումային միջավայրի զարգացման և գործընթացների իրականացման համար։