«Բնակարանների գները կարող են նվազել»․ Ի՞նչ փոփոխություններ են սպասվում անշարժ գույքի շուկայում

Անշարժ գույքի շուկայում բումը շարունակվում է։ Դեկտեմբեր ամսին Հայաստանում անշարժ գույքի վերաբերյալ գրանցվել է 21 հազար 668 գործարք, ինչը նախորդ ամսվա՝ նոյեմբերի համեմատ աճել է 5,4 %-ով։ Այս մասին Banksnews.am-ը տեղեկանում է ՀՀ Կադաստրի կոմիտեի հրապարակած տվյալներից։

Գործարքների աճին զուգահեռ՝ աճել են նաև Երևանում բնակարանների գները։

Երևանում բնակարանի 1 քմ-ն դեկտեմբերին նոյեմբերի համեմատ թանկացել է․

• Կենտրոն՝ + 0,8 %,
  1 քմ-ն արժե 900 հազար
• Արաբկիր՝ +0,9 %
  1 քմ-ն արժե 633 հազար 300 դրամ
• Քանաքեռ-Զեյթուն՝ +0,6 %
  1 քմ-ն արժե 425 հազար 600 դրամ
• Նոր-Նորք՝ +0,6 %
  1 քմ-ն արժե 385 հազար 300 դրամ
• Էրեբունի՝ + 0,6 %
  1 քմ-ն արժե 397 հազար 600
• Շենգավիթ՝ +0,8 %
  1 քմ-ն արժե 388 հազար 200 դրամ
• Դավթաշեն՝ + 0,8 %
  1 քմ-ն արժե 460 հազար դրամ
• Աջափնյակ՝ + 0,8 %
  1 քմ-ն արժե 401 հազար 300 դրամ
• Մալաթիա-Սեբաստիա՝ +0,8 %
  1 քմ-ն արժե 383 հազար 200 դրամ
• Ավան՝ + 0,7 %
  1 քմ-ն արժե 387 հազար 100 դրամ
• Նուբարաշեն՝ +0,8 %
  1 քմ-ն արժե 226 հազար

Վերջին տարիներին Հայաստանում աննախադեպ կառուցապատումը հիմնականում պայմանավորված է եղել եկամտահարկի հետվերադարձի օրենքով։ Այս մասին Banksnews.am-ի հետ զրույցում ասաց Silver Ria անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը։

«Մեր երկրում 12,5-ից մինչև 15 % են հիփոթեքային վարկավորման պայմաննները, դա բավականին բարձր տոկոսադրույք է, և այս օրենքից օգտվելու պարագայում որոշ դեպքերում կիսով չափ, որոշ դեպքերում գրեթե անտոկոս հիփոթեքային վարկ էր ստացվում գնորդների համար, այդ պատճառով բավականին ակտիվ էր այդ շուկան։ Դա նաև տնտեսության վրա բավականին դրական ազդեցություն էր ունենում, քանի որ բազմաթիվ ոլորտներ արդեն փոխկապակցված էին այս ոլորտին՝ ոչ միայն շինարարությունը, բանկերը, տարբեր բիզնեսի տեսակներ։ Հիփոթեքով գնորդների մոտ 99 %-ն օգտվում էր այս օրենքից, այլ տարբերակով ուղղակի ձեռնտու չէ, քանի որ մեզ մոտ տոկոսները բավականին բարձր են, երբ մարդիկ գնում են հենց նոր շենքից, փաստացի՝ մեծ մասը մոտավորապես 1-2 տարի սպասում են կառուցապատման ավարտին։ Երբ եկամտահարկը հետ են ստանում, իրենց վճարները բավականին ցածր է լինում ու կարողանում են թույլ տալ իրենց՝ սպասել, ընթացքում էլ այդ վարկն իրենց վրա ծանր չի նստում։ Եթե այս օրենքը չի լինում, շուկայի վրա էականորեն ազդում է՝ մի քանի անգամներով։ Գոնե ինչ-որ փոխարինող կարգավորումներ, սուբսիդավորում լինի հատուկ ինչ-որ խմբերի համար, ոչ միայն պետական ծառայողների։ Օրինակ՝ Երիտասարդ ընտանիքների համար ծրագիր կա, եթե չեմ սխալվում՝ մոտ 20 տարեկան ծրագիր է, բայց մի կամ երկու անգամ է վերանայվել։ Եթե լինեն, շուկայում էլի որոշ չափով ակտիվություն կլինի, բայց այս պահին էդ օրենքը հանեցին, ակտիվությունը բավականին կնվազի»,- նշում է Հարությունովը։

– Կառավարությունը թեև սահմանափակում է եկամտահարկի վերադարձը Երևան քաղաքում, այնուամենայնիվ, մարզերում այն դեռևս պահպանվելու է։ Հնարավո՞ր է շուկայում ակտիվությունը պահպանվի մարզերի հաշվին։ 

– Մարզերում հիմնականում ակտիվ են այն գոտիները, որոնք տուրիստական գոտի են։ Այսինքն՝ այդտեղ մարդիկ ավելի շատ ներդրումային բնակարաններ են գնում՝ հետագայում եկամուտ ակնկալելով։ Այս պահին տուրիստական հատվածներում հյուրանոցային շենքեր են կառուցվում, կոչվում են՝ ապարտ բնակարաններ, և նմանատիպ գոտիները, օրինակ՝ Ծաղկաձորը, Դիլիջանը ակտիվ են, բայց այլ մարզերում ինչ-որ անհատական տեղեր կան, որ շենքեր են կառուցվում։ Որոշ մարզկենտրոն քաղաքներում կարող է ակտիվություն լինել, 2-3-4 շենք կառուցեն անհատ կառուցապատողները, վաճառեն, բայց այդ ակտիվությունը ստեղծվում է աշխատատեղեր ստեղծելով, այդ տարածքներում բիզնեսին արտոնություններ տալով, որովհետև մարդիկ այն դեպքում են տուն գնում, երբ ինչ-որ տեղ աշխատում են, և այդ միջավայրն իրենցն է դառնում։ Մարդիկ կան, որ, օրինակ, չեն գնում բնակարան մարզում, որովհետև այնտեղի մանկապարտեզի որակը մի քիչ ավելի ցածր է, դպրոցների որակը ցածր է, ենթակառուցվածքները քիչ են, սպորտ կենտրոնները քիչ են, այդ ամենն ազդում է, որ հետագայում այդտեղ պահանջարկ ձևավորվի՝ աշխատատեղից սկսած մինչև մյուս կոմունիկացիաները։

-Այսինքն կարծում եք, որ միայն եկամտահարկի հետվերադարձի օրենքը Երևանում սահմանափակելն ու մարզերում արտոնությունը թողնելը բավական չէ՞ շուկայում ակտիվությունը պահելու համար։ 

-Միանշանակ։ Օրինակ՝ Գյումրիում տեղափոխեցին մաքսատունը, այնտեղ որոշակի ակտիվություն բերեց, հյուրանոցները սկսեցին մի քիչ ավելի շատ աշխատել, սպասարկման ոլորտի տարբեր ընկերություններ սկսեցին ավելի շատ հաճախորդներ ունենալ, և դա այնտեղի տնտեսական ակտիվության վրա ազդեց, բայց որ էլի որոշակի քայլեր արվեն, մյուս քաղաքներում ևս շարժ կլինի։ Կառուցապատողները ներդրում են անում, երբ տեսնում են՝ այդտեղ պահանջարկ կա։ Պետք է նախադրյալներ ստեղծվեն, ուղղակի օրենքը հանել-տանելով կարող է թեթև էֆեկտ լինի, բայց որ 30 հոգի բնակարան ուզեց, 1-2 շենք կառուցվեց, դա չի նշանակի ակտիվություն։ Միակ բանը Երևանի հարակից մարզերն են՝ փողոցի մյուս կողմում մի մարզն է, մյուս մասը Երևանը, այդ տարածքներում բնականաբար հիմա էլ պրոեկտներ կան, կառուցվում են, դրանք կվաճառվեն ու ցուցանիշներով նայենք, կտեսնենք, որ մարզում ակտիվություն է, բայց լոկացիայով կարելի է ասել, որ դրանք Երևան են։

-Կենտրոնական բանկի նախագահը նշում է, որ անշարժ գույքի շուկայում գների գերարժևորում կա, և գների 20-25 %-ը փուչիկ է։ Ի՞նչ կարծիք ունեք սրա վերաբերյալ. փուչիկը կարո՞ղ է առաջիկայում պայթել ու բնակարաններն էժանանան։ 

-Շուկան որոշակիորեն գերարժևորված է, բոլոր մասնագետներն էլ հասկանում են դա։ Դա մի քանի պատճառ ունի․ նախ պայմանավորված է շատ մեծ ակտիվությամբ, երկրորդը՝ շուկայում կան մասնակիցներ, որոնք այդքան փորձառու չեն։ Օրինակ՝ ես շատ կառուցապատողներ գիտեմ, որոնք նախագիծը սկսում են առանց ֆինանսական հաշվարկների, կամայական որոշված գներ են և նմանատիպ ընկերություններ իրականում կան, շատ են և շուկայում արհեստական ստեղծվում է գների մրցակցություն, բայց եթե նկատեք, խոշոր ընկերությունների մոտ հիմնականում գները տարբերվում են, որովհետև այնտեղ մասնագետներ կան, կանխատեսում են, հաշվարկում են։
Գների նվազումը կախված է պահանջարկից ու առաջարկի քանակից։ Օրինակ՝ այս տարի օրենքի դուրս գալով պայմանավորված՝ շատ շատերը նախապես արդեն հող էին գնել և շինթույլտվություններ էին ստանում ու բավականաչափ շատ առաջարկ կա։ Դա 2 էֆեկտ կարող է ունենալ․ կարող է գնորդներն էլ սկսեն շտապել, ովքեր ուզում են օգտվել եկամտահարկի օրենքից, և, օրինակ, այս տարի ավելի շատ բնակարան վաճառվի, քան նախորդ երեք տարիներին է վաճառվել, բնականաբար գները չեն նվազի։
Բայց նաև կարող է լինել մրցակցություն կառուցապատողների միջև և դա նպաստի գների կտրուկ նվազմանը, ոչ շատ մեծ՝ 10-15 %-ի չափով։ Դրանից ավելի չեմ կարծում լինի։ Իրականում մեր քաղաքում պահանջարկ կա, ամեն տարի, ամեն ամիս է ստեղծվում այդ պահանջարկը։